“炒新不败”是一个投资怪圈

国内资产定价早已进入结构性行情,调控的目标并不是通过挤压存量估值来刺破资产泡沫,而是通过错峰式调控,人为地维持甚至延长繁荣。
 

作者:玄铁令 来源:南风窗 日期:2017-04-18 收藏

 

4月5日,河北雄安,从空中俯瞰位于白洋淀内的东田庄村。

 

  雄安“新区”一公布,炒房者便蜂拥而入。除了楼市,股市也是一样。多年以来,中国股民早已习惯于“打新股”,认为这是散户避免被人鱼肉的唯一途径。
  一边是股市抽奖式申购新股,一边是楼市连夜排队买新房,本来是市场供应的“新资产”,投资者却像争上“末班车”,发疯地抢购新股、新房。
  为何有这种怪现象?答案是,无论股市,还是楼市,国内资产定价早已进入结构性行情,许多调控措施并不是通过挤压存量估值,来刺破资产泡沫,而是通过错峰式调控,人为地维持甚至延长繁荣。
  这不,A股次新股炒作刚刚歇息,雄安新区新概念又在股市楼市升空。“炒新不败”反复出现,让中国的投机者形成了限购综合征—越是限购新政出台之处,越有反射式抢购潮出现。

 

  楼市、股市皆是结构牛市
  今年以来,约40个城市先后出台逾120次楼市调控举措,“卖房炒股”喊声又现。买股买房谁更赚钱?中国不是美国。
  美国股神巴菲特在1971年有两项得意投资。一是以15万美元的价格,买下加州拉古纳海滩的度假别墅。该别墅最近挂牌出售,总价为1100万美元。二是贷款120万美元,买了3000股伯克希尔股票,现在市值约为7.5亿美元。巴菲特长期买股收益是买楼的8.5倍。
  显然,以演绎复利奇迹的巴菲特,来论证炒股买楼谁更赚钱,容易掉进以偏概全的代表性偏差。尤其是在“全球资产荒+央行狂印钞”的大背景下,结构性行情成为新常态,多数资产价格仍在通缩期,只有站在风口才能享受泡沫式估值。
  在中国,卖房炒股早已沦落为“史上最败家行为”。以沪综指2007年10月的峰值6124点为基点来计算,近10年之后,沪综指仍在3200点关口徘徊,只有以前的一半。
  但楼市就不一样了,全国商品住宅售价由2007年10月均价的每平方米3762元,增至2017年2月份的7332元。股市腰斩,楼市翻倍,这种叠加效应等于是,那些在6100点附近卖房买股的人,承受了二度腰斩的指数损失。
  但股市和楼市并非都是一片红或者一片绿,好和坏都是结构性的。比如,你在2007年10月峰值买入中小板综指(代码399101,当月最高位5741点),以最新收盘价计算的收益仍是翻番;如在2015年6月的峰值18438点出手,收益是2.2倍,这并不比买房差。
  同样,楼市一样是冰火九重天。温州和鄂尔多斯楼市崩盘,令民间炒房团突然崩溃,这是楼市绩差城市的代表。同样是城镇家庭可支配年收入逾十万的城市,住宅价格仍迥异。
  这种结构性现象还在延续。Wind资讯的数据显示,深圳和绍兴2016年城镇家庭可支配年收入分别是100333元和105731元,当年住宅新房每平方米价格分别是55040元和8338元,如果悉数用来买90平方米住房,单一家庭分别需要49年和7年。
  可以看出,深圳房价估值领先其他城市,这其中难逃资本操纵的魅影。说白了,或是炒家集中力量拉抬一线城市房价,从而带动二三线补涨。
  从去年起,上市公司卖房保壳现象开始吸引眼球。诸如“上市公司卖9年机床亏1500万, 卖12套房赚2千万”,诉的苦是做实业不如炒楼。
  但另一方面,企业的股票依然很贵。因此,看似更尖锐的诘问是:“近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅,但卖掉1%的股份就可以买几套了。请论证:A股和中国楼市,哪个泡沫更大?”这是网络段子,却是现实的写照。
  总之,在国内无论是A股还是楼市,均已进入结构性行情,整体估值不低,局部泡沫堪称全球最贵,为卖而买的庞氏投机随处可见。可以想象,如果媒体一再传播北上深天价学区房的神话,极易将代表性偏差诱导成流行性偏见,引发群体癫狂式投机,最终酿成世纪大泡沫。

 

  楼市防风险并非刺破泡沫
  去杠杆、防风险,是当下股市和楼市的主基调,只是侧重点不同—A股市场长期是牛短熊长,目前处于后股灾时期,坚持“双防”导向,既防井喷式上涨,又防断崖式下跌,主基调是慢牛论。
  全国楼市则是一线城市狂牛,多数城市慢熊,调控方式是因城施策防疯涨,去库存为实,挤泡沫为虚。
  股市去泡沫从2015年年中已开始施行,并引发股灾3.0版,至今仍未摆脱熊市阴霾。楼市调控则是渐进式加压,从去年底中央定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,到近期各地相继出台楼市调控政策,似乎预示新一轮量缩价滞的调整期已到来。
  可是,月初雄安新区设立的消息一出,炒房客云集雄安新区和周边城市,周三A股房地产板块大涨2.54%,这预示着房价必涨预期或将延续。
  相比楼市调控的频繁回摆,股市调控目标导向清晰,政策叠加效果显著。究其原因,深沪股市实行直接持股制度,交易系统是封闭且透明,再加上大数据监控,能实施“看穿式”监管。证监会日前对多伦股份董事长鲜言开出34.7亿元的“史上最大罚单”,皆因证据在握。同时,新股供给全市场一盘棋。
  此外,监管层可根据市场景气度定IPO发行节奏,实行有效的错峰和调峰调节。典型例证是2015年年中,监管层开始实施股市去杠杆举措,严打场外配资以逼退热钱,拟推注册制来增加新股供给。
  由于去杠杆为行政限期执行,直接导致存量配资合约悉数作废,结果是很多大户爆仓,财富一夜归零。深沪证券交易结算资金余额由2015年6月26日的3.49万亿元,直接跌至上月24日的1.29万亿元,人气仍在冰点期。
  相比之下,房地产市场目前仍是地权、房权分置,包括宅基地房的小产权房尚未合法流通,工业、商业和住宅用地拍卖价格悬殊。且无全国统一的信息披露、交易和监管平台,并未实现全网封闭式和看穿式监管。各地楼市监管各自为阵,为GDP增长保地产投资争抢客源的事常有发生。
  从国家层面看,如要保证经济持续中高速增长,戳破泡沫并不容易。近十多年来,楼市调控“十调九空”,主因是地方政府在刺破房价泡沫和防范经济硬着陆之间,选择了稳增长。每逢楼市库存大到崩溃边缘,必有救市政策挽狂澜于既倒。
  事实上,中国楼市亦有泡沫破灭的先例。上世纪90年代,海南、北海楼市上演了楼价自高位跌去九成多的悲歌,占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。
  当时宏观调控一刀切的背景,是为降通胀,不惜让经济速冻和银行坏账暴增。因为,1993年1月,中国CPI同比增幅开始进入双位数,次年10月更是高达27.7%。
  于是,在1993年7月,央行将一年期存款由9.18%提升至10.98%,一年期贷款利率由9.36%提高至10.98%,一年期存贷款利差为零,银行不得不承受政策性亏损。再加上1997年亚洲金融危机爆发,中国从1998至2003年进入通缩期,并发生微型版资产负债表式衰退。
  可以看出,央行急速且连续的加息,是主动刺破楼市泡沫的大杀器。相反,低息环境一定是泡沫膨胀的推动剂。
  中国央行最新一轮降息周期始于2012年6月8日,当日将一年期定期存款和贷款利率分别降低25和24个基点,分别降至3.25%和6.56%,此后持续下调,至今两者利率分别为1.5%和4.35%。
  期间,全国商品住宅销售价格从每平方米5466元,升到2017年2月的7332元,累计涨幅达34%。同期沪综指则从2281点升至上月末的3222点,累计涨幅达41%。也就是说,在降息周期中,沪综指并未跑输全国住宅均价,只是远远落后于一线城市的房价涨幅。
  另外,经济长期高成长、人口红利和城镇化等都是楼市泡沫吹大的理由,直接原因却是过度的信用扩张。中国信贷余额从2007年底的26.17万亿元,上升至去年底的106.6万亿元,其中个人房贷占比已接近18%。
  数据显示,个人房贷余额从2012年底的8.1万亿元,上升至去年年底的19.14万亿元,4年增长9.34万亿,增幅达136%。

 

  限购难逆转存量资产估值
  在中国资产价格的结构性牛市中,新股不败现象,和一线城市北上深的房价一起,吹出天价股票和楼盘的财富神话。
  新股发行制度改革为典型的增量改革,几乎是三年一大改,数月一小改,却改不掉A股“逢新必炒,久炒必糊”的痼疾。
  市场参与者都很清楚,任何改革都得兼顾三大诉求,即稳定(不动存量则改革阻力最小)、发展(增量改革带来活力)和市场可承受力(受损方让渡利益要有底线)。因此,新股改革一晃逾20年,最终着眼点仍是融资功能的最大化,二级市场盈利功能逐渐边缘化。
  IPO限价限量发行,未能阻止次新股泡沫化,楼市也大同小异,住房限购限贷同样难以治泡沫之本。不动存量,缓减杠杆,是当下楼市调控的最大特色。一旦辖区楼市库存出现危及经济的信号,诸多救市政策又迅速出炉,房价又可合法启动新一轮上涨。
  种种迹象显示,本轮楼市调控由地方主导,因城施策。由于限购政策多数是阶段性的供给调峰(如北京开始督促已拿地未开工和已开工未销售的房源上市)和需求错峰(交社保期限延长可将购房需求延后)安排,只是分流消费、延迟消费或者抬高交易成本,并未逆转上涨预期和牛市趋势,从而中断甚至封杀炒房暴利和热钱加码的循环扩张。
  从经济学角度来说,无论是贷款资格限制、户籍歧视,抑或套数限制,限购令都会带来一个结果:增加交易的成本。此外,另一个主要的漏洞是,政策制订者未必掌握特供市场有效需求规模的大小,最终影响调控的效果。
  在楼市股市即将蛰伏之时,又有人将炒房的眼光盯上了雄安新区概念。网络戏言,“房价从8千元1平米,涨到3万元1平米,最快要多久?”答案是“6小时”。
  此外,A股雄安概念也纷纷涨停,比价效应令铁公基板块重新崛起。雄安楼市因严管而有价无市,这并不妨碍周边县市房价大涨。可以不劳而获的地租红利,仍是国人积攒财富的最快途径。
  事实上,无论是新股上市的制度红利,还是热门城市的地租红利,都隐含政策托底的信用背书。如果说新股中签大赚,是推销新股发挥股市融资功能的不二法宝;一线城市房价高企,何尝不是抬高政府卖地收入,从而让投资和负债拉动式经济增长模式得以延续?
  楼市直接牵涉到逾50个行业,牵一发而动全身。泡沫虽大,奈何尾大不掉。阻力最小的宏观政策,无疑是货币财政政策继续加杠杆,以“稳中求进”的方式谋发展,为改革争取时间。伴随而来的风险则是人为延长繁荣的时间越长,经济泡沫可能越大,破灭时代价可能更高。正如前财政部长楼继伟所言,“货币政策和财政政策买来的时间如果浪费掉,政策空间会越来越小,最终需要在紧货币紧财政的条件下进行改革,阵痛会更加剧烈”。
  “去吧!拿到属于自己的一块地,好好地持有它们……你无需为社会做出哪怕是一点儿贡献,10年后你一样会富裕起来。”亨利·乔治在1979年出版的《进步与贫困》一书中认为,地租上涨不创造社会总财富,只是重新分配财富。地租上涨导致工资下降,房地产所有者却获得暴利,解决办法是地租公有化,将大部分的地租收益分给全体人民。
  如今来看,这一设想因过于追求公平而忽视效率,在全球都鲜有成功案例。那么,怎么办?问题或许还要留到以后。
 

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